تحقیق درمورد پیش فروش

اولا" : به استناد قانون پیش فروش
ساختمان و آپارتمان مصوب 1389/10/29 که این
قانون مشتمل بر 25 ماده و چهار تبصره
میباشد

ثانیا" :
آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1393/3/7 هیأت وزيران به شمارات :
۲۹۸۱۱/ت
۴۷۷۴۱هـ

ثالثا" :
نوع جرائم ذکر شده در این قانون از نوع مطلق و مقید
غیر قابل گذشت و قابل گذشت میباشد
رابعا": جا داره اول کسانی که حق شکایت دارند و پیش فروشنده و پیش خريدار را نیز تعریف کنیم
لذا :
پیش فروشنده: شامل اعم از مالک رسمی زمین ، سرمایه گذار و مستأجر.
مالک رسمـی زمین: شخصی که مطابق ماده (۲۲) قانون ثبت اسناد و املاک ـ مصوب ۱۳۱۰ ـ دارای سند رسمی مالکیت می باشد.
مستأجر: شخصی که به موجب سند رسمی دارای حق احداث بنا بر روی عین مستأجره می باشد.
سرمایه گذار: شخصی که به موجب سند رسمی با مالک یا مستأجر برای احداث بنا سرمایه گذاری می نماید و واحد یا واحدهای ساختمانی مشخص از بنای احداثی با حق فروش به وی اختصاص می یابد.
خامسا":
ماده سه ( 3 ) قانون مذکور اشعار میدارد
قرارداد پیش‌فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده (2) این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصة آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.
لازم به ذکر است اگر چه ماده 3 قانون مذکور تکلیف بر متعالمين دارد ولی فلسفه این قانون یک قانون حمایتی است و قانونی است که از پیش خریدار حمایت میکند و ضمانت اجرای کيفري ناشی از عدم رعایت این تکلیف متوجه پیش فروشنده است و لازم به ذکر است اگر خریدار به عبارتی پیش خریدار موضوع قرار داد را به شخص ثالث واگذار نماید ضمانت اجرای کيفري متوجه او نمیشود زیرا مقررات ماده ۲۳ قانون مذکور به اشخاصي اشاره دارد که اقدام به پيش فروش ساختمان نمايند نه اشخاصي که حقوق و تعهدات ناشي از قرارداد پيش فروش را به اشخاص ثالث واگذار مي نمايند

سادسا" :
ماده ‌٢٣ قانون مذکور اشعار میدارد
اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از ‌٩١ روز تا یک‌سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.
لازم به ذکر است
به استناد تبصره ماده 23 قانون مذکور این جرم از جرائم قابل گذشت میباشد که شاکی آن میتواند اعم از
وزارت راه و شهرسازی و نیز شاکی خصوصی باشد
لازم به ذکر است این ماده شامل مرور زمان شکایت میباشد به استناد ماده
ماده 106- در جرائم تعزيري قابل‌گذشت هرگاه متضرر از جرم در مدت يک سال از تاريخ اطلاع از وقوع جرم، شکايت نکند، حق شکايت کيفري او ساقط مي‌شود

لازم به ذکر است ساير جرايم موضوع اين قانون به شرح مواد ۲۱ و ۲۴ اين قانون قابل گذشت نبوده و در صورت وقوع، دادستانها مکلف به تعقيب موضوع حتي بدون طرح شکايت از ناحيه شاکي خصوصي مي باشند
سابعا":
صدر ماده 23 این قانون جرم مطلق میباشد و بعد از آن ماده اشعار میدارد
اگر بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نماید
لذا این قسمت از ماده جرم مقید میباشد
لازم به ذکر است
وزارت راه و شهرسازی مرجع صدور مجوز انتشار آگهی پیش فروش می باشد
لازم به ذکر است
به استناد ماده ۲۰ آیین نامه قانون مذکود ـ رسانه های جمعی جهت انتشار آگهی پیش فروش ساختمان مکلفند مجوز انتشار مربوط را از درخواست کننده آگهی مطالبه کنند و شماره، مشخصات و اطلاعات مندرج در مجوز و مرجع صادرکننده مجوز را در متن آگهی قید نمایند والّا طبق ماده (۲۱) قانون اقدام خواهد شد
مطبوعات و رسانه‌ها قبل از دریافت مجوز یادشده حق درج و انتشار آگهی پیش‌فروش را ندارند. در غیر این صورت به توقیف به مدت حداکثر دو ماه و جزای نقدی از ده میلیون ریال تا یکصد میلیون ريال و در صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم خواهند شد.

ثامنا" : - تنظيم قرارداد پيش فروش توسط مشاورين املاک
به موجب ماده ۲۴ قانون پيش فروش ساختمان: «مشاوران املاک بايد پس از انجام مذاکرات مقدماتي، طرفين را جهت تنظيم سند رسمي قرارداد پيش فروش به يکي از دفاتر اسناد رسمي دلالت نمايند و نمي توانند راساً مبادرت به تنظيم قرارداد پيش‌فروش نمايند. در غيراين‌صورت براي بار اول تا يک سال و براي بار دوم تا دو سال تعليق پروانه کسب و براي بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم مي‌شوند.»
ماده فوق الذکر مشاورين املاک را از تظيم قرارداد پيش فروش ممنوع کرده و آنان را مکلف نموده متعاملين را به يکي از دفاتر اسناد رسمي جهت تنظيم قرارداد رسمي دلالت نمايند؛ مدلول مقررات اين ماده حاکي است که عدم دلالت متعاملين به دفتر اسناد رسمي توسط مشاورين املاک، مستوجب محکوميت مقرر در اين ماده نبوده؛ بلکه در صورتي مجازات هاي مقرر در اين ماده در خصوص مشاورين املاک قابل اعمال است